Centri commerciali e conduzione esperta degli impianti: quali sono i fattori chiave di successo?

I centri commerciali sono strutture complesse ad alto consumo energetico: possono richiedere oltre 500 kWh/anno per metro quadro​, un valore 4-5 volte superiore a un edificio residenziale medio. In questo contesto, la conduzione esperta degli impianti, resa possibile da sistemi BMS, diventa fondamentale per massimizzare il risparmio energetico e l’efficienza, con importanti benefici economici e di sostenibilità ambientale.

Di seguito analizziamo i fattori chiave per avviare un percorso virtuoso seguendo il percorso che in CO2save avviamo con i nostri clienti:
– implementazione di un efficace sistema BMS (Building Management System) unito alla conduzione esperta da remoto;
– rispetto dell’ultima direttiva europea EPBD in materia di efficienza energetica;
– sinergia con i manutentori per gestire eventi straordinari;
– controllo intelligente della qualità dell’aria;
– benessere e comfort per i visitatori.

Analizziamoli singolarmente. 

Importanza di sistemi BMS e della conduzione esperta da remoto

Un BMS (Building Management System) ben progettato diviene il “cervello” che gestisce gli impianti tecnici del centro commerciale: climatizzazione (HVAC), illuminazione, sistemi idrici e molto altro. Attraverso sensori e automazioni, il BMS monitora costantemente consumi, temperature, umidità e CO₂, regolando automaticamente i set-point per evitare sprechi, prevenire extra-consumi e segnalare anomalie. Con la supervisione dei nostri esperti conduttori, questo sistema ottimizza l’efficienza energetica, riduce le emissioni di CO₂ e migliora il comfort, portando a risparmi significativi sui costi operativi.

Affinché il BMS funzioni al meglio, è fondamentale che venga integrato fin dalla progettazione di nuovi edifici o, per centri commerciali esistenti, riqualificato e rimesso a regime. Questo è il tipo di intervento che affrontiamo più frequentemente: in un caso concreto, il ripristino del controllo centralizzato di un BMS esistente – sostituendo pochi componenti chiave – ha portato a un risparmio di 93,5 MWh/anno, equivalenti a 13.500 € in bolletta ogni anno, grazie alla sostituzione di pochi componenti chiave (per maggiori dettagli, leggi il nostro caso studio).

La conduzione esperta attraverso il BMS – supervisionata dai nostri energy manager specializzati da remoto – consente di ottenere il massimo beneficio dalle tecnologie, gestendo gli impianti in modo proattivo e mirato. Ogni kWh risparmiato si traduce direttamente in minori costi operativi. I centri commerciali, con ampie superfici e apertura estesa, accumulano elevati consumi energetici (riscaldamento, raffrescamento, illuminazione, ecc.). Ridurre questi consumi si traduce in decine di migliaia di euro risparmiati ogni anno, a seconda delle dimensioni e delle tariffe energetiche, che possono essere reinvestiti in servizi per i clienti o nella manutenzione degli impianti, creando un circolo virtuoso.

BACS ed EPBD: il ruolo del BMS tra innovazione e obblighi normativi

Il panorama normativo europeo sta spingendo decisamente verso l’automazione intelligente degli edifici, con l’obiettivo di promuovere la transizione energetica. La direttiva EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) impone l’adozione dei sistemi BACS (Building Automation and Control Systems) per edifici come i centri commerciali, stabilendo che, nei prossimi anni, sarà obbligatorio dotarsi di sistemi avanzati per il controllo di climatizzazione e illuminazione. Questi sistemi devono essere in grado di regolare continuamente le impostazioni in base all’occupazione, monitorare i consumi e segnalare eventuali guasti.

Un BMS moderno risponde perfettamente a questi requisiti, costituendo il cuore tecnologico del BACS. Investire oggi in un sistema avanzato significa anticipare le normative future, assicurandosi la conformità alle scadenze legislative e evitando adeguamenti costosi. Inoltre, un sistema BACS di ultima generazione migliora l’efficienza energetica, ottimizza le prestazioni degli impianti e semplifica la gestione.

In pratica, ciò consente di creare edifici più smart e reattivi, in grado di interfacciarsi con innovazioni come sensori IoT, analytics e manutenzione predittiva, con la possibilità di integrarsi con le smart grid energetiche in futuro.

Sinergia con i manutentori per una gestione efficace

L’efficacia della conduzione esperta aumenta notevolmente quando c’è piena sinergia con il team di manutenzione del centro commerciale. I nostri conduttori esperti che gestiscono il BMS lavorano a stretto contatto con i manutentori interni, instaurando uno scambio continuo di informazioni e supporto reciproco. In questo modo, si integrano i vantaggi della tele-gestione da remoto con quelli della presenza in loco.

Questa collaborazione è essenziale per adattare la conduzione degli impianti a eventi eccezionali o variazioni improvvise che potrebbero modificare gli SLA sul comfort ambientale. Ad esempio, durante un picco di affluenza straordinario (saldi, festività, eventi promozionali), l’aumento dell’apporto termico e delle emissioni di CO₂ richiede un adeguamento tempestivo del BMS. Il dialogo tra energy manager e manutentori consente, ad esempio, di anticipare l’accensione degli impianti per mantenere condizioni ottimali. Al contrario, durante chiusure parziali o ridotta affluenza, il BMS adatta i set-point e spegne le zone non necessarie, evitando sprechi.

Anche in caso di guasti improvvisi, come un chiller fuori servizio, la stretta collaborazione tra chi monitora e chi interviene sul campo permette di ridurre i tempi di fermo e implementare soluzioni temporanee per rispettare comunque gli SLA di comfort.

Gestione intelligente della qualità dell’aria nelle aree comuni

La qualità dell’aria nelle aree comuni del centro commerciale è essenziale per il benessere dei visitatori e il risparmio energetico. La conduzione esperta prevede di regolare la ventilazione in base alla destinazione d’uso, all’affluenza e alle condizioni esterne. I sensori integrati nel BMS monitorano in tempo reale CO₂, VOC e umidità, permettendo un adattamento dinamico del flusso d’aria.

Ad esempio, se l’affollamento è basso, il sistema riduce il ricambio d’aria, ricircolando quella interna per risparmiare energia. Durante le ore di punta, il BMS aumenta il flusso di aria fresca per mantenere condizioni ottimali. Questo approccio consente di rispettare le normative igienico-sanitarie, evitando però il sovra-trattamento dell’aria.

Inoltre, il BMS regola gli impianti in base alle condizioni climatiche esterne. In estate, ad esempio, limita l’apporto di aria esterna per contenere i carichi termici interni, mentre in periodi più freschi sfrutta il free-cooling per ridurre i consumi. Le aree sensibili, come la zona ristorazione o i cinema, possono avere standard di filtrazione e ricambio più elevati, garantendo sempre la migliore qualità dell’aria in ogni zona.

In sintesi, un BMS ben gestito permette di ottimizzare la qualità dell’aria, migliorando il comfort, riducendo i consumi e garantendo un ambiente salubre per i visitatori.

Comfort dei visitatori e impatto su permanenza e vendite

Investire sulla qualità dell’ambiente nei centri commerciali ha un impatto diretto sul successo commerciale. Studi dimostrano che la qualità dell’aria è strettamente legata al comportamento dei clienti: un’aria stagnante o con odori sgradevoli può causare malessere, riducendo la permanenza e portando a minori acquisti. Al contrario, un ambiente confortevole con aria fresca e temperatura piacevole invoglia i visitatori a rimanere più a lungo, visitare più negozi e usufruire dei servizi (bar, ristoranti, cinema), aumentando le probabilità di acquisto.

Un’aria salubre migliora anche la soddisfazione complessiva dei visitatori, favorendo il passaparola positivo e la fidelizzazione. In un periodo in cui i consumatori sono più attenti alla qualità dell’aria indoor, i centri commerciali che investono in sistemi di climatizzazione avanzati e monitoraggio della qualità dell’aria si distinguono sul mercato. Un microclima ottimale, privo di correnti fredde e zone afose, invoglia i clienti a esplorare i negozi con calma, con effetti positivi anche sul personale, che lavora meglio in ambienti sani.

Investire sulla qualità dell’aria non è solo una questione normativa o un costo aggiuntivo, ma un investimento strategico che genera ritorni in termini di fatturato e immagine ecologica del centro commerciale.

Conclusioni

La conduzione esperta degli impianti in un centro commerciale, supportata da un BMS ben progettato e gestito in sinergia con il team di manutenzione, è oggi un fattore strategico cruciale. Tale approccio consente di raggiungere una maggiore efficienza energetica, con la conseguente riduzione dei costi e degli sprechi, garantendo al contempo un comfort elevato per i visitatori. Ciò si traduce in una maggiore permanenza dei clienti e un aumento delle vendite.

Inoltre, la gestione intelligente degli impianti risponde alle crescenti esigenze di sostenibilità ambientale, contribuendo a ridurre l’impronta di carbonio dell’edificio. Allo stesso tempo, prepara la struttura a conformarsi alle normative più avanzate, come i sistemi BACS e la direttiva EPBD, che stanno ridefinendo gli standard di efficienza nel settore.

Un centro commerciale che adotta queste pratiche non solo ottimizza la propria gestione operativa, ma si presenta anche come un luogo più attraente, sicuro e responsabile. In questo modo, diventa decisamente più competitivo nel mercato attuale, rispondendo alle aspettative di un pubblico sempre più attento alla sostenibilità.

Infine, va sottolineato l’accesso a incentivi per l’efficienza energetica, come i certificati bianchi, e il miglioramento del punteggio di sostenibilità ESG dell’immobile, aspetti che rivestono un’importanza crescente per investitori e stakeholder. Questi elementi aggiuntivi non solo aumentano il valore dell’immobile, ma ne favoriscono anche l’integrazione in un contesto di responsabilità sociale e ambientale sempre più rilevante.

Questa news è stata redatta dagli esperti di CO2save, raccogliendo dati e casi reali dei nostri clienti.